Farmy fotowoltaiczne: skala, proces inwestycyjny i dzierżawa gruntu

Czym farma różni się od instalacji prosumenckiej

Słowo „farma” nie ma definicji ustawowej. Potocznie oznacza naziemną elektrownię fotowoltaiczną, której celem jest sprzedaż energii, a nie zasilanie własnego domu czy zakładu. Granica przebiega nie tyle według powierzchni, co według statusu prawnego: mikroinstalacja (do 50 kW) przyłączana jest na zgłoszenie i rozliczana jako prosumencka, mała instalacja (powyżej 50 kW do 1 MW) wymaga wpisu do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki, a źródło powyżej 1 MW – koncesji na wytwarzanie energii.

Przez lata dominującym formatem w Polsce były projekty o mocy do 1 MW. Wynikało to z konstrukcji systemu aukcyjnego, który miał osobny koszyk dla takich instalacji, oraz z prostszych wymogów formalnych. Od początku lat 20. coraz większy udział mają farmy kilkudziesięcio- i kilkusetmegawatowe, budowane przez wyspecjalizowane spółki i fundusze. Na stronach poradnika prowadzonego na tej domenie w latach 2018–2024 temat dużych elektrowni pojawiał się marginalnie; ten tekst porządkuje go dla dwóch grup czytelników: osób ciekawych, jak taki projekt powstaje, oraz właścicieli gruntów, do których zgłaszają się firmy z propozycją dzierżawy.

Skala: ile ziemi, ile energii

W projektach z okolic 2020 r., opartych na modułach o mocy 330–375 Wp, przyjmowano około 2 ha na 1 MW. Moduły stosowane w połowie dekady mają moc 550–700 Wp w formacie wielkoskalowym i wyższą sprawność, więc ta sama moc mieści się na mniejszej powierzchni – w korzystnych warunkach na nieco ponad hektarze. Ostateczny wynik zależy od kształtu działki, spadku terenu, wymaganych odstępów od granic, dróg i lasu, pasów technologicznych pod liniami energetycznymi oraz od tego, czy projekt przewiduje miejsce na stację transformatorową i magazyn energii.

Rzędy modułów ustawia się na stalowych stołach wbijanych w grunt, najczęściej w orientacji południowej pod kątem 20–30° albo – coraz częściej – na konstrukcjach nadążnych jednoosiowych, obracających moduły ze wschodu na zachód. Trackery podnoszą uzysk i wydłużają produkcję na poranek i popołudnie, kiedy ceny energii są wyższe niż w południe. Typowy uzysk w polskich warunkach to około 1000–1100 MWh rocznie z każdego megawata mocy szczytowej; farma 1 MW wytwarza więc tyle energii, ile zużywa kilkaset gospodarstw domowych. Jak przelicza się moc na energię, wyjaśnia tekst o kWp i kWh.

Oprócz samej powierzchni liczą się:

• klasa bonitacyjna gruntu – inwestycje lokuje się na glebach słabszych (klasy IV–VI) i nieużytkach; grunty klas I–III są chronione i ich przeznaczenie na cele nierolnicze jest co do zasady możliwe tylko w planie miejscowym, za zgodą ministra;
• odległość od sieci – linia średniego napięcia lub główny punkt zasilający w zasięgu kilkuset metrów do kilku kilometrów; budowa przyłącza obciąża inwestora;
• dostęp do drogi publicznej, którym dojedzie ciężki sprzęt;
• brak form ochrony przyrody i stref zalewowych, które wykluczają lub utrudniają inwestycję;
• uregulowany stan prawny – jedna księga wieczysta, brak sporów, współwłaściciele zgodni co do decyzji.

Dzierżawa gruntu pod farmę – co powinien wiedzieć właściciel

Dla rolnika lub właściciela nieużytku propozycja dzierżawy na trzy dekady z czynszem wielokrotnie wyższym od rolniczego wygląda atrakcyjnie. W doniesieniach branżowych z lat 2021–2024 pojawiały się stawki rzędu kilkunastu tysięcy złotych za hektar rocznie, z dużym rozrzutem zależnym od lokalizacji i odległości od sieci; nie są to wartości gwarantowane i nie należy ich traktować jako stawki rynkowej dla konkretnej działki. Ważniejsze od samej kwoty są zapisy umowy, które będą obowiązywać przez pokolenie.

Dwa okresy umowy

Umowa zwykle dzieli się na fazę przygotowawczą i operacyjną. W pierwszej inwestor zdobywa pozwolenia i płaci czynsz symboliczny albo żaden, a właściciel nie może rozporządzać gruntem w sposób kolidujący z projektem. Trzeba ustalić, jak długo ta faza może trwać i co się dzieje, gdy projekt nie uzyska warunków przyłączenia. Umowa, która pozwala inwestorowi blokować działkę bez wynagrodzenia przez pięć lub więcej lat z jednostronnym prawem przedłużenia, jest niekorzystna.

Czynsz i jego waloryzacja

Przy okresie 25–30 lat kwota bez mechanizmu waloryzacji straci dużą część wartości. Standardem jest coroczna indeksacja wskaźnikiem inflacji publikowanym przez GUS. Spotyka się też czynsz liczony od megawata zainstalowanej mocy zamiast od hektara – wtedy istotne jest, jaką część działki inwestor faktycznie zabuduje i czy płaci również za resztę.

Podatki

Grunt zajęty pod elektrownię przestaje być opodatkowany podatkiem rolnym i podlega podatkowi od nieruchomości według stawki dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą – wielokrotnie wyższej. Podatnikiem pozostaje właściciel, dlatego umowa powinna jednoznacznie zobowiązywać dzierżawcę do zwrotu tego kosztu, a także wyjaśniać, od kiedy i dla jakiej powierzchni. Sposób opodatkowania gruntu pod panelami i między rzędami był przedmiotem sporów i orzeczeń sądów administracyjnych; warto zapytać w urzędzie gminy o lokalną praktykę. Czynsz jest dla właściciela przychodem podlegającym opodatkowaniu, a wydzierżawienie gruntu może wpływać na status w KRUS, dopłaty bezpośrednie i zobowiązania z programów rolnośrodowiskowych – każdą z tych kwestii trzeba wyjaśnić przed podpisem, najlepiej z doradcą podatkowym.

Zakończenie umowy i rekultywacja

Po zakończeniu eksploatacji ktoś musi zdemontować konstrukcje, wyciągnąć kable i przywrócić grunt do stanu pozwalającego na uprawę. Sam zapis o obowiązku dzierżawcy nie wystarczy, jeśli za trzydzieści lat spółka celowa nie będzie miała majątku. Zabezpieczeniem jest kaucja, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa albo fundusz likwidacyjny tworzony w trakcie trwania umowy.

Cesja, służebności, hipoteka

Projekty są sprzedawane, więc umowa zawiera zgodę na przeniesienie praw na inny podmiot – rozsądnie jest zastrzec, że następca przejmuje wszystkie obowiązki, w tym zabezpieczenie rekultywacji. Inwestor oczekuje też wpisu dzierżawy do księgi wieczystej, ustanowienia służebności przesyłu i drogi oraz zgody na zabezpieczenia na rzecz banku finansującego. Każde z tych obciążeń ogranicza swobodę właściciela i zostaje przy nieruchomości także po jej sprzedaży lub dziedziczeniu.

Umowę dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną przygotowuje prawnik inwestora i chroni ona przede wszystkim interes inwestora. Przed podpisem powinien ją przeczytać niezależny prawnik znający obrót nieruchomościami rolnymi – to koszt znikomy wobec trzydziestu lat zobowiązania.

Alternatywą dla oddania ziemi w dzierżawę jest własna, mniejsza instalacja pracująca na potrzeby gospodarstwa. Ten wariant, wraz z instrumentami wsparcia, opisujemy w tekście o fotowoltaice dla rolnika; przedsiębiorcy znajdą odpowiednik w poradniku o fotowoltaice dla firmy.

Ryzyka inwestycji w farmę

• Cenowe. Im więcej fotowoltaiki w systemie, tym niższe ceny w godzinach, w których wszystkie farmy produkują jednocześnie. Zjawisko „kanibalizacji” sprawia, że średnia cena uzyskiwana przez źródło słoneczne jest niższa od średniej ceny rynkowej, a różnica rośnie z każdym rokiem przyrostu mocy.
• Sieciowe. Odmowa przyłączenia, kosztowna rozbudowa sieci po stronie inwestora, nierynkowe ograniczanie produkcji przez operatora.
• Regulacyjne. Zmiany w planowaniu przestrzennym, podatkach, zasadach bilansowania i wsparcia. Przykładem jest limit przychodów wytwórców wprowadzony przejściowo w grudniu 2022 r., który objął także źródła odnawialne.
• Administracyjne. Protesty mieszkańców, uchylone decyzje, przedłużające się uzgodnienia.
• Techniczne. Grad, wichury, kradzieże kabli, degradacja modułów szybsza od zakładanej, awarie stacji transformatorowej.
• Finansowe. Koszt kapitału – przy inwestycji finansowanej w większości długiem zmiana stóp procentowych potrafi zdecydować o rentowności.

Rachunek dla farmy ma więc inną logikę niż dla domu. W instalacji prosumenckiej każda zużyta na miejscu kilowatogodzina zastępuje zakup po cenie detalicznej; farma sprzedaje po cenie hurtowej i konkuruje z tysiącami podobnych źródeł. Kto zastanawia się nad własną instalacją przydomową, powinien zacząć od przeglądu instalacji fotowoltaicznych i sposobów ich finansowania, a zapotrzebowanie na moc oszacować w kalkulatorze fotowoltaiki. Szerszy kontekst – miejsce energii słonecznej wśród innych technologii – daje tekst o odnawialnych źródłach energii.

Skąd farma ma przychody

Wyprodukowaną energię można sprzedać na kilka sposobów, a wybór modelu decyduje o tym, czy bank udzieli finansowania. Aukcje OZE organizuje Prezes URE: wygrywają oferty z najniższą ceną, a zwycięzca otrzymuje prawo do pokrycia ujemnego salda – jeśli cena rynkowa spadnie poniżej ceny z oferty, różnicę dopłaca Zarządca Rozliczeń; jeśli wzrośnie powyżej, wytwórca nadwyżkę zwraca. System aukcyjny zaplanowano w ustawie na określony okres, a harmonogramy i wyniki publikuje Urząd Regulacji Energetyki. Wraz ze spadkiem kosztów technologii rosło znaczenie umów PPA, czyli wieloletnich kontraktów z odbiorcą końcowym lub spółką obrotu, oraz sprzedaży czysto rynkowej. Zestawienie poniżej pokazuje podstawowe różnice.